Umowa sprzedaży nieruchomości: prawa i obowiązki stron

Umowa sprzedaży nieruchomości - jedna z najczęstszych transakcji. Jest słusznie nazywany jednym z najbardziej odpowiedzialnych. A traktowanie warunków tego dokumentu jako formalności nie jest tego warte. Frivolity mogą być kosztowne.

Regulacja regulacyjna

W Kodeksie cywilnym zasady dotyczące sprzedaży nieruchomości zostały podkreślone w paragrafie 7, rozdziale 30. Podlegają one ogólnym postanowieniom niniejszej umowy.

Drugi akt prawny to ustawa o rejestracji praw do nieruchomości. Jego zasady precyzują wiele wymogów kodeksu cywilnego w odniesieniu do warunków transakcji i służą jako źródło informacji o prawidłowym sformułowaniu szeregu warunków umowy. Na przykład, jak opisać nieruchomość w umowie sprzedaży.

Niektóre niuanse są wyjaśnione w praktyce sądowej (w recenzjach i rezolucjach sesji plenarnych Sił Zbrojnych RF).

Przedmiot umowy

Nieruchomości to obiekty ściśle związane z powierzchnią ziemi. Próba odsunięcia na bok spowoduje zniszczenie i utratę wartości. Przykładem tego są domy, garaże, inne budynki kapitałowe. Grunty należą do odrębnej kategorii nieruchomości. Numer katastralny i adres obiektu, wskazanie obszaru lokalu, ich literalne oznaczenie w dokumentacji technicznej wprowadza się w tekście umowy.

Dom lub inny obiekt znajdujący się na ziemi, a samo miejsce to różne rzeczy, ale nie powinniśmy zapominać o jedności losów strony i obiektu, który znajduje się na niej. Zawarta jest jedna umowa sprzedaży nieruchomości, która po prostu opisuje grunt i dom oddzielnie. Ich jednoczesna alienacja wobec różnych osób jest faktycznie zabroniona.

Prawo wymaga, aby osoby, które mają prawo zamieszkiwania w mieszkaniu po wywłaszczeniu sprzedającego, powinny być wpisane w tekście umowy.

Formularz umowy

Prostą pisemną formą jest oświadczenie o treści umowy na papierze z podpisami stron. W przypadku przeniesienia własności obiektu jest rejestrowany, po którym transakcja jest uważana za zakończoną.

Formularz notarialny obejmuje zawarcie transakcji z udziałem notariusza. W tym przypadku tekst dokumentu jest notariuszem. Na specjalnym bezpiecznym formularzu. Oprócz podpisów stron należy umieścić podpis i pieczęć notariusza.

Rejestracja umowy o sprzedaż nieruchomości zawartej z notariuszem odbywa się bez dodatkowej weryfikacji zgodności z prawem przez Rosreestr.

Pamiętaj, aby notarialnie notować transakcje dotyczące osób nieletnich i nieruchomości podzielonych na akcje. Nie jest konieczne poświadczanie transakcji z obiektami będącymi własnością wspólną u notariusza.

Obowiązki stron

Sprzedawca ma następującą listę obowiązków:

• przeniesienie własności;
• przedmiot musi być dobrej jakości (odpowiedni do życia);
• ostrzeżenie o prawach osób trzecich do obiektu.

Nabywca:

• zapłacić za przeniesienie własności.

Prawa stron

Wśród praw sprzedawcy:

• Wymaganie zapłaty należne z tytułu umowy;
• wymóg zwrotu nieruchomości w przypadku odmowy lub uchylania się od płatności.

Wśród praw kupującego:

• wymóg eliminowania braków lub obniżania ceny lub refundacji wydatków w celu ich wyeliminowania;
• roszczenie o odszkodowanie, jeśli prawa do przedmiotu zostały utracone w wyniku działań sprzedającego.

Kupującemu można przypisać inne obowiązki, w szczególności ubezpieczenie przedmiotu w przypadku transakcji hipotecznych.

Co to jest

Na co zwrócić uwagę przy wyborze przykładowej umowy dotyczącej sprzedaży nieruchomości?

Wszystkie są zbudowane według jednego schematu:

• Preambuła (ze wskazaniem nazwiska kupującego i sprzedawcy, ich danych paszportowych, miejsca rejestracji zamieszkania lub faktycznego miejsca zamieszkania);
• istotą umowy jest zakup i sprzedaż nieruchomości;
• przedmiotem umowy jest dom wraz z działką, ich adres, numer katastralny, numeracja lokalu;
• przeniesienie praw i obowiązków uczestników transakcji;
• cena przedmiotu jest oznaczona cyframi i słowami w celu wyeliminowania błędu;
• odpowiedzialność stron (częściej stosuje się odniesienie do prawodawstwa);
• szczegółowe dane stron (pełne imię i nazwisko, dane paszportowe, jeżeli nie są wymienione w preambule);
• szczegóły stron, ich podpisy.

Ilość tekstów różni się w zależności od preferencji ich autorów. Brak niektórych przepisów prawa w tekście umowy nie powoduje anulowania ich działań.

Jeśli zostaną naruszone wymagania prawa

Istnieją dwie konsekwencje naruszenia prawa przy zawieraniu transakcji:

• Uważa się, że nie została zawarta i nie ma żadnych konsekwencji;
• Uznaje się go za nieważny automatycznie lub decyzją sądu, a strony powracają do pierwotnej pozycji (pieniądze zwracane są kupującemu, a nieruchomość jest zwracana sprzedającemu).

Wady umowy sprzedaży nieruchomości odnoszą się zarówno do procedury jej zawarcia, jak i do formy (na przykład umowa została podpisana bez udziału notariusza lub zgody władz opiekuńczych, jeżeli dotyczy to interesów dzieci) i treści.

Błędy w treści są powiązane z warunkami, które są wyraźnie sprzeczne z prawem lub stawiają jedną ze stron w nierównej pozycji. Na przykład mieszkanie sprzedawane jest po niższej cenie ze względu na problemy ze zdrowiem psychicznym właściciela.

Rezygnacja z umowy sprzedaży nieruchomości jest dozwolona z wielu powodów, a nie dla wszystkich. Jeżeli sąd podejmie decyzję, umowę uważa się za nieważną od momentu jej zawarcia.

Inne powody zakończenia

Wezwanie do sądu jest również dopuszczalne w przypadku uchybienia zobowiązaniom. Druga strona jest w takim położeniu, że dla niej porozumienie staje się bez znaczenia.

Na przykład obiekt okazał się zupełnie innej jakości niż pierwotnie zamierzano, a sprzedawca go ukrył. Jeżeli ani likwidacja braków, ani wypłata odszkodowań nie zostaną zaspokojone przez kupującego, ma on prawo żądać rozwiązania umowy o sprzedaż nieruchomości.

Jeżeli sędzia zgadza się z wymogami powoda, umowa wygasa z chwilą jej wejścia w życie.

Wypowiedzenie jako metoda ochrony stosuje się do formalnie prawidłowo sformułowanych i wykonanych umów, ale nie zrealizowanych lub niesprawiedliwie wykonanych.

Planowanie na przyszłość

Z wielu powodów zawarcie umowy może nie być możliwe, na przykład, budowa lub projekt obiektu nie jest zakończony. Powody mogą być inne. W takich przypadkach umowa o wstępną sprzedaż nieruchomości.

Jakie jest jego znaczenie? Strony uzgadniają przyszłą transakcję, jej podstawowe warunki. Jeśli w dokumencie nie określono okresu, w którym podpisano umowę główną, umowy obowiązują przez rok.

Forma umowy przedwstępnej powinna być taka sama, jak umowa w przyszłości. Jeśli planowane jest przeprowadzenie notarialnej transakcji, skontaktuje się również z biurem notarialnym w celu zawarcia umowy przedwstępnej.

Jeżeli jedna ze stron odmówi zawarcia umowy głównej, druga strona transakcji ma prawo złożyć wniosek do sądu w terminie 6 miesięcy. Od momentu wejścia w życie decyzji sądu transakcję uznaje się za zawartą na wcześniej uzgodnionych warunkach.

Jeżeli strony nie uzgodnią warunków umowy głównej, spór zostanie rozstrzygnięty w sądzie. Warunki są również określone w ustawie sądowej.