556 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej: praktyka sądowa

Art. ) закрепляет правила реализации условий соглашения о купле-продаже недвижимого объекта. 556 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (w nowym wydaniu ) ustanawia zasady wykonania warunków umowy dotyczącej sprzedaży nieruchomości. Jej przepisy ustanawiają specjalną procedurę przekazania takiej nieruchomości nabywcy. Rozważ to szczegółowo.

Norma 556 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej: treść

Przeniesienie nieruchomości przez sprzedającego i jego akceptacja przez nabywcę odbywa się zgodnie z ustawą o przekazaniu lub innym podobnym dokumentem sporządzonym przez strony transakcji. Odpowiednia zasada zawiera pierwszy akapit normy 556 Kodeksu cywilnego. O ile nie ustalono inaczej w umowie lub prawie, obowiązek sprzedawcy w sprawie przeniesienia przedmiotu na nabywcę uznaje się za wykonane po dostarczeniu przez kupującego i podpisaniu odpowiedniego dokumentu przez strony. Uchylenie rejestracji na warunkach określonych w umowie uznaje się za odmowę udzielenia lub przyjęcia nieruchomości.

Nuance

предусмотрена важная оговорка. W paragrafie 2 normy 556 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przewidziano ważną rezerwację. Polega ona na tym, że jeśli jednostka przejmująca akceptuje przedmiot, który nie spełnia warunków transakcji, nie stanowi podstawy do odciążenia sprzedawcy odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy. Zasadę tę stosuje się również w przypadkach, gdy rozbieżności są negocjowane w drodze porozumienia.

Norma 556 kodeksu cywilnego z komentarzami

Pierwszy akapit stanowi, że przeniesienie przedmiotu do jednostki przejmującej odbywa się zgodnie ze specjalnym dokumentem. Jest to transfer lub inna podobna czynność. закрепляет диспозитивное правило, по которому обязательство собственника (продавца) по передаче объекта покупателю признается выполненным после вручения соответствующего имущества и подписания указанного документа сторонами. Artykuł 556 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej ustanawia regułą dyspozytywną, zgodnie z którą obowiązek właściciela (sprzedawcy) przekazania przedmiotu kupującemu uważa się za spełniony po dostarczeniu odpowiedniej nieruchomości i podpisaniu przez strony określonego dokumentu. Rozważając ten przepis należy odnieść się do ust. 2 ust. 1 art. 224 Kodeksu. Według niego rzecz zostanie uznana za dostarczoną w momencie jej faktycznego odbioru w posiadaniu nabywcy lub wskazanej przez niego osoby. Tymczasem umowa lub ustawa może ustanowić inną procedurę. Tak więc, jeśli przy rejestracji umowy dotyczącej alienacji obiektu, który już jest u agenta rozliczeniowego, zostanie on uznany za przeniesiony z tego momentu.

Umowa stron

предусматривает возможность участников сделки установить иной порядок, по которому будет передаваться вещь. Norma 556 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przewiduje, że uczestnicy transakcji mogą ustanowić inną procedurę, poprzez którą rzecz zostanie przekazana. Na przykład sądy arbitrażowe uznają egzekucję za stosowną w przypadku, gdy przedmiot został faktycznie przeniesiony wcześniej w ramach istniejących relacji wynajmu między podmiotami. W tym samym czasie w umowie sprzedaży i był warunek, że ma taką samą moc jak akt przeniesienia. Ta zasada jest uważana za specjalną. Ogólna zasada zawarta w art. 224 Kodeksu, nie przewiduje potrzeby potwierdzenia doręczenia rzeczy za pomocą specjalnego dokumentu.

Warunki

Zgodnie z normą 556 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej obowiązek zostanie uznany za spełniony, jeżeli istnieją dwa fakty prawne. Należą do nich:

1. Przedstawienie przedmiotu nabywcy.
2. Podpisanie stron transakcji danego dokumentu.

Według wielu ekspertów wprowadzenie tego wymogu w odniesieniu do nieruchomości jest dość rozsądne. Faktem jest, że w przypadku obrotu takimi nieruchomościami prawodawstwo przewiduje specjalny system.

Wyjaśnienia

Jak stwierdzono w 131 artykułów GK (w paragrafie 1), prawo własności, a także inne rzeczywiste prawa do nieruchomości, ich ograniczenia, wypowiedzenia, wystąpienia, przeniesienia muszą być rejestrowane w określony sposób. W tym przypadku zasada sztuki. 223. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu, jeżeli przeniesienie podlega rejestracji, to tytuł nabywcy obiektu pojawia się w chwili dokonania odpowiedniego wpisu w rejestrze. Biorąc pod uwagę specjalny system przewidziany dla nieruchomości, wydaje się, że jest to akt przeniesienia (lub inny podobny dokument), który poświadcza dostarczenie przedmiotu do nabywcy. Innymi słowy, obowiązek nie zostanie uznany za spełniony prawidłowo, jeżeli sprzedający poda nabywcy tylko klucze do mieszkania. Wobec stwierdzenia potrzeby potwierdzenia istniejącego prawa, jest to (i tylko) dokument przeniesienia, który wskazuje, że dostawa przedmiotu nieruchomości do jednostki przejmującej ma indywidualnie określoną charakterystykę określoną w umowie.

Odmowa wykonania czynności

Uniknięcie podpisu określonego w art. 556 dokumentów może mieć różne negatywne konsekwencje. Tak więc kupujący ma możliwość żądania odszkodowania od sprzedawcy za szkody spowodowane przez taką odmowę. Właściciel nieruchomości ma również pewne prawa. W szczególności może on wymagać od kupującego, aby zaakceptował rzecz lub odmówił realizacji warunków transakcji. Ponadto strony związku mogą stosować sankcje za niespełnienie lub nienależyte wykonanie umowy. Jako jeden z takich środków odpowiedzialności działa kara.

Niuanse

Projekt akt przeniesienia potwierdza jedynie fakt, że spełniają warunki umowy. Podpisanie tego dokumentu nie ma wpływu na przeniesienie własności nieruchomości. Wynika to z faktu, że prawodawstwo łączy ten fakt wyłącznie z rejestracją państwową, a nie z faktycznym dostarczeniem rzeczy. Przeniesienie obiektu samo w sobie nie może być podstawą do wpisu do rejestru państwowego. W związku z tym może być produkowany zarówno przed rejestracją państwową, jak i po niej. Podstawą do zarejestrowania nieruchomości i dokonania wpisu do rejestru są, zgodnie z przepisami ustawy federalnej nr 218, umowy i inne transakcje zawierane z taką nieruchomością zgodnie z zasadami ustalonymi i obowiązującymi w miejscu jej siedziby w momencie rejestracji umowy.

Jakość nieruchomości

Jak wspomniano powyżej, akt przeniesienia potwierdza jedynie wypełnienie zobowiązań stron dotyczących przekazania przedmiotu. W związku z tym nie można go uznać za dokument, w którym strony wprowadzają uzupełnienia / zmiany do głównej umowy, w tym w części, która określa wymogi dotyczące jakości nieruchomości. W związku z tym, jeżeli przy sporządzaniu aktu strony zastrzegają w nim niezgodność nieruchomości z warunkami transakcji, okoliczność ta nie jest uważana za podstawę do zwolnienia sprzedającego z odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania.

Opcjonalne

Rejestracja czynności zgodnie z ogólnymi zasadami nie ma znaczenia przy ustalaniu momentu, w którym ryzyko przypadkowego uszkodzenia lub zniszczenia nieruchomości przechodzi na nabywcę. Rozważając ten problem, należy odwołać się do art. 211 Kodeksu. Zgodnie z jej postanowieniami, ryzyko utraty / uszkodzenia rzeczy ponosi właściciel, chyba że ustalono inaczej na podstawie umowy lub prawa. W związku z tym są one przekazywane do jednostki przejmującej w momencie rejestracji państwowej transakcji. Tymczasem uczestnicy stosunków prawnych mogą uzgodnić inny warunek. W szczególności mają prawo do zapewnienia, że ​​ryzyko przenosi się na bezpośrednie przeniesienie obiektu. A to z kolei może wystąpić zarówno przed rejestracją państwową, jak i po niej.