Przykłady podejścia dochodowego do wyceny nieruchomości

W naszym kraju sprzedaż lub wynajem nieruchomości nabrała ostatnio tempa w handlu, co prowadzi do konieczności jasnego określenia przez właścicieli wartości ich nieruchomości. Jest to konieczne, aby z zyskiem sprzedawać lub wynajmować nieruchomości w przyszłości.

Obecnie istnieje ogromna liczba organizacji, w których wykwalifikowani specjaliści pomogą dokonać właściwych obliczeń. Istnieje kilka metod obliczania tego wskaźnika, ale ostatnio podejście dochodowe do wyceny nieruchomości zyskuje na popularności. Jaką istotę, cechy i zalety należy rozpatrywać bardziej szczegółowo.

Istota techniki

Podejście dochodowe do wyceny nieruchomości jest procedurą, gdy oceniający oblicza wartość przedmiotu na podstawie ewentualnych przyszłych zysków z niego. Oznacza to, że właściciel budynku może uzyskać od eksperta pewną prognozę rentowności nieruchomości, a nie tylko wartość suchą dnia dzisiejszego. Podejście dochodowe jest odpowiednie do wyceny tylko w przypadkach, gdy zyski i koszty z nieruchomości można dokładnie przewidzieć na przyszłość. Cała procedura jest przeprowadzana na kilku etapach pracy rzeczoznawcy.

Aby ukończyć proces i dostarczyć wynik, specjalista musi:

1. Dokładnie określić ramy czasowe wydanej prognozy. Faktem jest, że po pewnym czasie wystawiona ocena staje się nieistotna ze względu na konieczność przeprowadzenia napraw lub innych czynników wpływających na wartość przedmiotu. Wszystkie metody podejścia dochodowego powinny mieć ściśle określone ramy działania.
2. Oblicz potencjalne zyski i straty z nieruchomości w okresie ważności wydanej prognozy i po jej wygaśnięciu.
3. Zgodnie z inwestycjami przypisanymi do nieruchomości i biorąc pod uwagę poziom ryzyka, obliczyć stopę dyskontową. Jest to niezbędne do przyszłego porównywania wyników oceny przez specjalistę i prawdziwy zysk.

Sposób na uproszczenie procesu

Aby metoda oceny podejścia do dochodów była bardziej zrozumiała i prosta dla zwykłych obywateli, istnieje kilka możliwości jej uproszczenia. Aby to zrobić, osoba oceniająca musi najpierw obliczyć kilka ważnych wskaźników nieruchomości, które w przyszłości zostaną zastąpione gotowymi formułami i przyniosą pożądane rezultaty.

Wśród nich są:

• kwota zysku netto w przypadku sprzedaży nieruchomości;
• dochód brutto (w takiej sytuacji ustala się na podstawie taryf i stawek obowiązujących w momencie dokonywania obliczeń);
• prawdziwy (prawdziwy) zysk brutto (obliczane przez odjęcie od dochód brutto wszystkie możliwe straty z nieruchomości; wśród nich możliwe niepłacenie przez lokatorów, straty z niekompletnego użytkowania obiektów itp.;
• stopa dyskontowa;
• prawidłowe obliczenie wszystkich możliwych kosztów.

Aby dokładnie określić wszystkie możliwe straty materialne dla ostatniego przedmiotu, specjalista będzie musiał podzielić je na kilka wskaźników i przeprowadzić obliczenia dla każdego osobno.

Podejście dochodowe do nieruchomości obejmuje obliczenie:

1. Stałe koszty, w tym płatności i potrącenia za utrzymanie obiektu, niezmienne w czasie. Często są to oprocentowanie kredytów hipotecznych, płatności podatkowe lub amortyzacja nieruchomości.
2. Koszty operacyjne - koszt utrzymania obiektu. Mogą się różnić od czasu do czasu w zależności od potrzeby utrzymania nieruchomości w dobrej prezentacji.
3. Nieplanowane wydatki, w tym ewentualne wydatki na pilną naprawę lub zakup.

Metody obliczania

Najczęściej do obliczenia wartości nieruchomości stosuje się następujące metody podejścia dochodowego:

• metoda bezpośredniej kapitalizacji;
• metoda rabatowa.

Każda z metod ma swoje zalety i wady, a także pewne niuanse, dzięki którym w różnych sytuacjach lepiej jest wybrać jedną konkretną metodę. Aby zrozumieć ich cechy, należy wziąć pod uwagę każdą z nich osobno.

Kapitalizacja świadczeń

Podejście dochodowe tego planu jest najczęściej wykorzystywane do obliczania wartości nieruchomego obiektu w obliczu stabilnego, dobrego i długotrwałego zysku z niego lub w przypadku proporcjonalnego zwiększenia korzyści finansowych z utrzymania nieruchomości.

Podejście dochodowe zakłada obliczenia, które należy wykonać zgodnie z pewną formułą z dwoma znanymi. Aby uzyskać dokładne dane na temat pełnej wartości nieruchomości, rzeczoznawca potrzebuje stosunek kapitalizacji oraz dochód operacyjny netto. Całkowitą cenę ustala się, dzieląc drugi wskaźnik przez pierwszy, w obu przypadkach na jeden rok. Dlatego stabilność zysków jest ważna, aby uzyskać dokładny wynik.

Pobieranie danych dla metody

Aby podejście dochodu przy obliczaniu kapitalizacji zysków było jak najbardziej zbliżone do rzeczywistości, konieczne jest dokładne obliczenie wszystkich niezbędnych stałych, które mają być podstawione w formule. Obliczanie czyste zysk operacyjny można to zrobić, odejmując koszty operacyjne od rzeczywistych danych o dochodach brutto, innych niż amortyzacja nieruchomości.

Dyskontowanie przepływów pieniężnych

Podejście dochodowe jest obliczane przy użyciu tej metody w następujących przypadkach:

• jeśli istnieje duża różnica w zysku w danym okresie;
• sezonowość zysków z obiektu;
• jeżeli budynek jest nadal w budowie lub odnawiany;
• jeśli nieruchomość to kompleks budynków, a nie pojedynczy obiekt.

Wykonywanie obliczeń za pomocą tej metody jest trudniejsze, ale ma zastosowanie do większości nieruchomości w kraju. Metoda obejmuje określenie przedziału czasowego dla obliczeń oraz oczekiwanego zysku lub straty z obiektu w tym okresie. W przypadku krajów rozwiniętych eksperci najczęściej przyjmują okresy co najmniej pięcioletnie, a czasami nawet do 10 lat, ale w przypadku niestabilnej rosyjskiej gospodarki dane za 3-5 lat, nigdy więcej, będą dokładniejsze. Obliczenia na dłuższy okres nie będą odzwierciedlać rzeczywistych wskaźników, a nie każdy oceniający podejmie taką pracę, uznając ją za bez znaczenia.

Pobieranie danych dla metody

Ponieważ metoda ta jest w stanie określić wartość obiektu z niedokładnymi i niestabilnymi wskaźnikami zysku z niego, jego obliczenie wymaga większej liczby stałych do zastąpienia w formule.

Wymagany w celu ustalenia:

• potencjalny (potencjalny) dochód brutto;
• dochód operacyjny netto;
• rzeczywisty (rzeczywisty) dochód brutto;
• przepływy pieniężne przed i po opodatkowaniu.

: Wszystkie istniejące stałe zastępują formułę zdyskontowanych przepływów pieniężnych :

PV = C _{i / (1 + i) ^t + M * (1 / (1 + i) ⁿ )} ,

gdzie PV będzie wynikiem wszystkich obliczeń, pokazując cenę przedmiotu, biorąc pod uwagę wprowadzone wskaźniki. Ci tutaj to przepływy pieniężne w ograniczonym czasie, oznaczone jako t, M to wartość rezydualna, i jest to stopa dyskontowania nieruchomości.

Aby osoba, która wcześniej nie spotkała się z takimi obliczeniami, łatwiej byłoby zrozumieć znaczenie wszystkich działań, należy rozważyć podejście dochodowe, którego przykład położy wszystko na swoim miejscu. Rozważmy zatem sytuację, w której przepływy pieniężne z posiadania nieruchomości w wyznaczonym czasie do wyliczenia wyniosły 200 tysięcy rubli, a stopa dyskontowa obiektu została zdefiniowana jako 26% (w ujęciu pieniężnym wynosi 0,26 rubla). Na podstawie tych danych właściciel nieruchomości spodziewa się wzrostu zysku przed końcem wyznaczonego czasu na obliczenie o 4% (w kwocie 0,004 rubla). Okazuje się, że: PV = 200 / (0,26-0,004) = 909,1 tys. Rubli.

Pozytywne aspekty metody

Wśród zalet podejścia dochodowego, oczywiście, konieczne jest podkreślenie prostoty obliczeń. Tak właśnie jest, ponieważ wszystkie formuły obliczeń zostały już zoptymalizowane i aby uzyskać wynik, pozostaje tylko zastąpić ich dane. Ważne jest tylko przekazanie ich ewaluatorowi zgodnie z rzeczywistymi, w przeciwnym razie wynik obliczeń będzie nieprawidłowy.

Drugą zaletą tej metody obliczeniowej jest jej zdolność do odzwierciedlania rzeczywistego obrazu gospodarki i kosztu obiektów w określonym czasie, ponieważ aby uzyskać wynik, oceniający musi obliczyć dużą liczbę wskaźników, biorąc pod uwagę wszystkie możliwe niuanse samego obiektu i rynku jako całości.

Ograniczenia w użyciu

Głównie ta metoda obliczania wartości może być wykorzystywana wyłącznie przez przedsiębiorstwa i właścicieli nieruchomości, którzy mają stabilny i długoterminowy dochód z ich nieruchomości. Oznacza to, że w nowo wybudowanym budynku trudno będzie oszacować jego zysk, ponieważ po prostu nie ma wstępnych danych do niezbędnych obliczeń.

Z tych samych powodów niespójność wskaźników nie może być zastosowana w podejściu porównawczo-porównawczym do obliczania gospodarki w czasie kryzysu, który może drastycznie zmienić sytuację na rynku w krótkim czasie.

Cała istota obliczeń sprowadza się do zwykłej analizy dostępnych danych i wyboru wniosków z nich. Jeśli rzeczoznawca nie ma wystarczającej ilości informacji do zastąpienia w formule, wówczas wykonanie obliczeń staje się natychmiast niemożliwe.

Podstawy odmowy

Ponieważ cały punkt metody dochodowej obliczania wartości przedmiotów polega na poznaniu wszystkich danych niezbędnych do tego, brak pewnych informacji może być przyczyną odmowy w obliczeniach przez rzeczoznawcę. Ponadto właściciel obiektu może uzyskać zrzeczenie się podejścia dochodowego, podając dane w całości, ale nie udokumentowane, ponieważ cały punkt obliczenia polega na ocenie prawdziwych informacji, z których wnioski zostaną poczynione później.

Ekspert może odmówić przeprowadzenia obliczeń za pomocą tego podejścia z innych powodów. Na przykład, jeśli nieruchomość ma być wykorzystywana do celów niekomercyjnych, co oznacza, że ​​nie będzie ona opłacalna w przyszłości. Kolejną przyczyną odmowy jest często nieoficjalnie rozwinięty rynek wynajmu, oparty na umowach ustnych. Prowadzi to również do faktu, że nie ma dowodów gromadzenia danych, a zatem wyniku obliczeń nie można nazwać dokładnym.

Dodatkowe metody obliczania

Kalkulacja dochodu wartości nieruchomości może być przeprowadzona za pomocą dochodu rezydualnego. Ta metoda polega na obliczeniu różnicy między rzeczywistym zyskiem a przewidywanym w momencie zakupu budynku lub dokonania obliczeń.

W krajach rozwiniętych wszystkie metody podejścia dochodowego stopniowo schodzą na dalszy plan, zastępując je wyceną opcji. W naszym kraju metoda ta nie ma zastosowania ze względu na brak podstawowych wskaźników zastępowania w formule, ale w innych państwach pozwala obliczyć wartość nieruchomości lub firmy, nawet jeśli powodują widoczne straty, i udowadnia, że ​​ich cena nie jest równa zeru dla dowolnej kwoty długu.

Podsumowując

Pomimo łatwości obliczania podczas obliczania wartości nieruchomości metodą dochodową, stopniowo traci ona na znaczeniu. Wynika to ze złożoności obliczania danych wymaganych dla formuły, ponieważ aby uzyskać dokładny wynik, wszystkie muszą być prawdziwe i poprawne. Wszelkie odchylenia lub przybliżone obliczenia wpływają bezpośrednio na końcowy rezultat metody.

Metoda ta nie ma zastosowania w większości sytuacji i ze względu na rozwój rachunkowości podziemnej w naszym kraju, która nie pozwala rzeczoznawcom na uzyskanie prawidłowych informacji o danym obiekcie.

Ogólnie rzecz biorąc, metoda ta jest bardzo skuteczna i jest w stanie obliczyć realną wartość każdej nieruchomości, małego lub średniego biznesu lub dużej firmy, ale dokładność informacji dostarczonych przez pracowników może znacząco wpłynąć na wyniki obliczeń od ekspertów. Dlatego wielu oceniających nie odważy się na dokonywanie obliczeń za pomocą tego podejścia.

Niezależnie od tego, aby nadal wykonywać prawidłowe obliczenia, najlepiej skontaktować się ze sprawdzoną firmą, w której pracują prawdziwi profesjonaliści.