Co to jest DDU? Istota i konstrukcja umowy kapitałowej

Rejestracja DDU jest obecnie oferowana przez wiele firm budowlanych. Nabywca mieszkań w nowym budynku powinien wyraźnie rozumieć, co jest istotą takiej współpracy, aby nie być, jak mówi się w znanej bajce, na dnie koryta. Często propozycje o takiej konstrukcji prawnej są znacznie tańsze niż kupowanie gotowych mieszkań, ale eksperci twierdzą, że istnieje więcej zagrożeń. Spróbujmy to zrozumieć bardziej szczegółowo.

Dlaczego tego potrzebujesz?

Istnieje wiele powodów do zawierania umów z klientami w tej formie. Budowniczowie mogą wcześniej rozpocząć sprzedaż - nie ma potrzeby otrzymywania specjalnej dokumentacji potwierdzającej możliwość budowy budynku. Jak mówią pośrednicy w handlu nieruchomościami, czasami deweloperzy interesują się projektem DoU, którego działania nie są zbyt przejrzyste. Współpraca na określonym rodzaju umowy pomaga ignorować cienie. Oczywiście jest to korzystne dla samego przedsiębiorstwa, ale nie dla kupującego. Zawarcie umowy takiego planu wymaga starannej analizy, jak wielkie są związane z tym ryzyko.

Dwie strony tej samej monety

Biorąc pod uwagę to, czym jest DDU, konieczne jest rozróżnienie:

• wstępna DDU;
• DDU (umowa kapitałowa).

Pierwsza obejmuje formalne oświadczenie o zobowiązaniach stron w przyszłości do zawarcia DDI. Warunki, na jakich umowa zostanie zawarta, są określone w PDSU. Oznacza to, że w rzeczywistości gazeta deklaruje zamiar podpisania głównej umowy w przyszłości. Z kolei DDU jest formalną umową zarejestrowaną przez rejestr federalny, wskazującą wszystkie warunki interakcji między deweloperem a kupującym. Prawa zakładane obowiązki - wszystko jest zapisane w DDU. Umowa zawarta w odniesieniu do standardów zadeklarowanych przez 214 FZ będzie prawidłowa.

Podgląd: dlaczego?

W przeważającej części deweloperzy oferujący klientom umowę przedwstępną natychmiast ogłaszają powód, dla którego takie podejście do prawnej strony sprawy zostało zorganizowane. Najczęściej powodem jest brak pozwolenia na budowę - a jego projekt jest jednym z podstawowych wymagań dla DDU. Nie zawsze firma jest winna opóźnienia czasu, być może powodem jest lokalna administracja, która może mieć własne motywy.

Analizując, czym są DDU, PDUU, jak wysokie są zagrożenia, konieczne jest przede wszystkim przeanalizowanie reputacji przedsiębiorstwa, z którym możliwa jest współpraca. Jeśli nie ma pozwolenia, być może powodem nie jest opóźnianie terminów sprawców, ale wiele problemów, które firma ukrywa przed opinią publiczną. Istnieje wiele przypadków, w których powodem był brak praw do gruntu, zaniedbanie ekspertyzy, warunki techniczne. Jeśli firma nie usunie tych niedociągnięć, pozwolenie nie zostanie wydane w ogóle, a następnie akcjonariusze znajdą się w wyjątkowo nieprzyjemnej sytuacji.

Niektóre funkcje

Niektóre przedsiębiorstwa stosują tak zwane techniczne pre-DDU. Jaka jest ta sytuacja? Deweloper ma z reguły całą niezbędną dokumentację, ale z powodów osobistych jest zainteresowany otrzymywaniem pieniędzy od kupujących, bez rejestracji umowy w ustalonej kolejności. Można założyć, że firma oferuje SDE takiego planu, jeśli krótkie terminy są wskazane do podpisania umowy głównej - w ciągu trzech miesięcy. Eksperci od nieruchomości zapewniają, że nie ma się czego obawiać w takiej sytuacji, nie ma ryzyka.

Jak wynika ze statystyk rynkowych, wstępne DDI to dokumenty wydawane zarówno przez duże przedsiębiorstwa, jak i przez bardzo małych programistów. Ci pierwsi są pewni, że są w stanie wykonać niezbędną dokumentację na czas, co oznacza, że ​​sprzedaż powinna rozpocząć się tak szybko, jak to możliwe. Drobni deweloperzy początkowo nie mają wystarczającej ilości pieniędzy, dlatego wczesne rozpoczęcie sprzedaży pozwala nam mówić z większą pewnością o pomyślnym zakończeniu projektu.

DDU: istota umowy

Jest to taki dokument, który wskazuje, kto buduje dom, który jest jego przyszłym właścicielem. Klient i budowniczy zawierają umowę, zgodnie z którą pierwsza płaci koszty budownictwa mieszkaniowego, druga przejmuje całą pracę i przekazuje wykończone miejsce zamieszkania klientowi. Od 2004 r. Ustawodawstwo federalne zawiera podstawowy akt prawny (już wspomniany pod numerem 214), który jasno i szczegółowo reguluje wszystkie cechy takich interakcji.

Warunkiem wstępnym jest pisemna umowa. Klient i programista podpisują go, firma potwierdza swoimi pieczęciami, a następnie przesyła je do rejestracji w federalnym rejestrze takich umów. W ten sposób klient otrzymuje na poziomie stanu ochronę przed ponowną sprzedażą tej samej przestrzeni życiowej innej osobie. Przed zawarciem umowy w imieniu firmy, dostarczana jest próbka DDU na adres potencjalnego klienta. Jeżeli przedsiębiorstwo nie jest gotowe do przesłania takiego dokumentu zainteresowanej osobie, zdecydowanie zaleca się, aby nie współpracować z nim. Aby zweryfikować poprawność, możesz pobrać próbkę do egzaminu do prawników.

Przykład tego, jak może wyglądać DDU:

Jak to działa?

W rzeczywistości, czym jest DDU? Jest to przekształcenie osób w współinwestorów na budowę domu. W ten sposób zainteresowana osoba nabywa mieszkanie, a budowniczy otrzymuje fundusze, których potrzebuje, aby ukończyć budowę projektu. Inwestor nieruchomości ma dokładnie takie same prawa, jak wszyscy inni, którzy wykupili warunki dla tego samego budynku. Wszyscy inwestorzy wysyłają fundusze do firmy budowlanej, a tym samym finansują pracę, aby stworzyć dom.

Ważne szczegóły

Aby nie wątpić w prawdziwość umowy, musisz wiedzieć, jak sprawdzić DDU. Przed zakończeniem firma przesyła projekt do klienta w celu szczegółowego zbadania. Można go skierować do firmy prawniczej w celu profesjonalnej analizy i weryfikacji. Eksperci, bazując na swoim doświadczeniu, wiedzy, wykształceniu, przeanalizują wszystkie sformułowania, zwrócą uwagę klienta na skomplikowane lub kontrowersyjne szczegóły. Być może, zgodnie z wynikami, powiedzą, że umowa jest typowa i nie ma w niej żadnych subtelności.

Można oczywiście sprawdzić dokument na własną rękę, ale jest to zalecane tylko dla osób z wykształceniem prawniczym. W przeciwnym razie istnieje duże prawdopodobieństwo, że brakuje ważnego sformułowania, które w przyszłości zawiedzie współpracę z DDU. Klient otrzyma oczywiście tę nieruchomość (prawdopodobnie nikt nie może być pewien, że nowy budynek zostanie ukończony), ale wrażenia mogą zostać zepsute, jeśli pojawi się jakiś ważny warunek na etapie zawierania umowy.

Cechy oficjalnych dokumentów

Jeśli chcesz przeczytać dokumentację, którą deweloper oferuje do zawarcia z wyprzedzeniem, możesz przejść na oficjalną stronę firmy. Wiarygodne firmy publikują próbkę umowy, w której później po prostu wprowadzają dane każdej ze stron i konkretne kwoty. Nie musisz nawet iść do biura: jest to wygodne, pozwala zaoszczędzić czas.

Nawiasem mówiąc, jeśli planujesz wziąć kredyt hipoteczny na DDU, to ta próbka jest lepiej wydrukować i iść z nią do banku. Menedżerowie przeanalizują artykuł, być może poświęcą trochę czasu na rozpatrzenie sytuacji, po czym oficjalnie zdecydują, na ile wiarygodna jest propozycja. Jeśli tak duże banki, jak na przykład Sbierbank, uznają program za bezpieczny, możesz bezpiecznie w nim uczestniczyć.

Co jest w gazetach?

W każdej umowie wymagane są wszystkie cechy konkretnego mieszkania. To jest adres wskazujący lokalizację na piętrze, plan piętra. Nawiasem mówiąc, nie należy mieć zbyt wiele nadziei, że numer mieszkania ostatecznie będzie dokładnie taki, jak wskazano w gazetach - zależy to od pracy ekspertów w momencie przyjęcia budynku. Dlatego programista używa numeracji projektu - warunkowej.

Ponadto umowa określa obszar mieszkania, liczbę pokoi, w szczególności układ. Jeśli zaplanowano balkon, loggię, ten fakt jest również zalecany. Właściwa rejestracja będzie przydatna dla przyszłego nabywcy na etapie rejestracji własności. DDU będzie musiała zostać przekazana stacjom państwowym odpowiedzialnym za procedurę, w której sprawdzane jest prawdziwe mieszkanie i wymienione w gazetach.

A co z datami?

Być może jest to temat, który tradycyjnie podnieca nabywcę przede wszystkim: kiedy mieszkanie jest w końcu gotowe, a klucze są mu przekazywane. Umowa wskazuje wyraźną datę, a deweloper zobowiązuje się do przekazania kluczy nie później niż ten numer. W niektórych przypadkach firma wymienia bardziej ogólnikowe warunki - na przykład w ciągu sześciu miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji.

Na zakończenie DDU ważne jest, aby uważnie przeczytać ten artykuł, aby w przyszłości nie zawieść się. Należy rozumieć, że przekazanie mieszkania i oddanie do użytku budynku to dwie różne koncepcje. Z jakiegoś powodu wielu ich myli.

Zaangażowanie: płacę, budujesz

W DDU wyraźnie określono cenę umowną. Pojawią się wskazania terminów, w których kupujący będzie musiał zapłacić, jak również procedura przekazywania kwot przedsiębiorstwu. Pamiętaj, aby podać, za jaką cenę za metr kwadratowy została sprzedana. W momencie oddania budynku do eksploatacji cała skonstruowana przestrzeń mieszkalna jest mierzona przez specjalistów odpowiedzialnych za to. Jeśli mieszkanie jest mniejsze niż planowano, firma będzie musiała zwrócić pieniądze. Jeśli materiał będzie większy, kupujący będzie musiał zapłacić dodatkowo. Aby obliczyć te kwoty i przydatne informacje na temat ceny za metr kwadratowy.

Gwarancja jest również zalecana w DDU. Zwykle okres gwarancji wynosi pięć lat dla całego mieszkania, do trzech lat trwa gwarancja na rury, systemy grzewcze i wentylacyjne.

Dodatkowe informacje

Zwykle jednostka ds. Zatrudnienia przed zatrudnieniem określa numerację katastralną gruntu przeznaczonego na dom, program ubezpieczeniowy projektu, dokładne dane identyfikacyjne przedsiębiorstwa i poszczególnych mieszkań zakupowych. Należy podać adres budynku budynku.

Często kupujący mają do czynienia z tym, że szczegóły mylą się, a warunki nie są całkowicie jasne. W takim przypadku nie ma potrzeby, aby w trybie pilnym dopasować się do umowy. Najpierw powinieneś poprosić o wyjaśnienia od samego dewelopera, a następnie skonsultować się z prawnikiem. Pomoże to zmniejszyć potencjalne ryzyko. Tylko jeśli uda nam się znaleźć wszystkie kontrowersyjne punkty, dojść do rozwiązania korzystnego dla obu stron, czy możemy złożyć nasz podpis na umowie i przelać określone kwoty.

Jak zawrzeć DDU

Nie ma szczególnych trudności w momencie podpisania umowy. Konieczne jest zwrócenie uwagi na to, który z przedstawicieli firmy deweloperskiej podpisuje dokument. Zwykle powinno to być CEO. Prawo do zawarcia takiego porozumienia podlega Firma czarterowa. W niektórych przypadkach inny pracownik może podpisać podpis. Jest to możliwe tylko po wstępnej rejestracji pełnomocnictwa. Fakt podpisania przez pełnomocnika jest koniecznie odzwierciedlony w dokumentacji, w przeciwnym razie nie będzie on ważny.

Przed złożeniem podpisu, należy dokładnie sprawdzić warunki papieru ponownie dla nieprzewidywalnych zmian, a także przeczytać pełnomocnictwo osoby podpisującej dokument w imieniu firmy. Jeśli stwierdzono, że dana osoba może zawrzeć DDU, nie ma wątpliwości. Jeśli nie ma takich informacji, konieczne jest zażądanie wyjaśnień i ewentualnie odrzucenie szybkiej decyzji o podpisaniu dokumentów. Zadaniem odpowiedzialnego kupującego jest zapoznanie się z oryginałem pełnomocnictwa i zażądanie kopii tego dokumentu dla siebie, w przyszłości, aby zachować go razem z innymi dokumentami dla nabytej przestrzeni życiowej w nowym budynku.