214 FZ: istota prawa i aktualna edycja

Więcej osób jest zainteresowanych udziałem we współdzielonych budownictwie mieszkaniowym. Prawnie uregulował ten proces w 214-FZ "O uczestnictwie we wspólnym budownictwie". To właśnie ten akt prawny zostanie przeanalizowany w artykule.

Przedmiot regulacji ustawy federalnej

Kto, według 214-FZ (ze zmianami z 2017 roku), jest deweloperem? Jest to podmiot prawny, który jest właścicielem lub właścicielem działki. Celem dewelopera jest pozyskanie środków od uczestników wspólnej budowy na budowę obiektów mieszkaniowych. A co jest przedmiotem wspólnej konstrukcji? Jest to przestrzeń mieszkalna lub niemieszkalna, która ma zostać przekazana akcjonariuszowi. Może to być absolutnie dowolny obiekt, z wyjątkiem produkcji.

Istota ustawy 214-ФЗ polega na uregulowaniu relacji związanych z przyciąganiem środków finansowych na budowę budynków nieruchomych. Jakie są sposoby na przyciągnięcie pieniędzy? Ustawa stanowi:

• umowy o udział obywateli w budowie typu kapitału;
• emisja obligacji w postaci certyfikatów mieszkaniowych;
• regulacja spółdzielni mieszkaniowych.

Prawa do przyciągnięcia finansowania zostaną omówione poniżej.

Prawo do zbierania pieniędzy

Kiedy deweloper ma szansę przyciągnąć finanse uczestników budowy? Zgodnie z artykułem 3 214-ФЗ (ostatnie wydanie z 2017 r.), Takie prawo pojawia się dopiero po otrzymaniu odpowiedniego zezwolenia na wykonanie budowy i deklaracji projektu. Przed uzyskaniem pełnej dokumentacji wszelkie przyciąganie funduszy będzie nielegalne.

Jakie wymagania musi spełnić deweloper, zbierając od stron umowy finansowania na budowę obiektów? To właśnie wskazuje rozporządzenie:

• kapitał uprawniony podmiotu prawnego musi być w pełni opłacony;
• w odniesieniu do dewelopera nie powinno być odpowiednio postępowaniem likwidacyjnym, a trybunał arbitrażowy nie powinien decydować o stosowaniu takich procedur;
• działalność dewelopera nie powinna być zawieszona decyzją sądu;
• informacje o twórcy muszą być nieobecne na liście pozbawionych skrupułów programistów;
• osoba prawna nie powinna mieć zaległości w opłatach, podatkach, zaległościach itp .;
• główny księgowy dewelopera nie powinien być karany.

Wszystkie powyższe wymagania powinny być zwrócone zarówno przez samych programistów, jak i tych, którzy chcą uczestniczyć w programie budowy udziałów.

O umowie uczestnictwa

Artykuł 4 214-FZ (zmieniony w 2017 r.) Ustanawia zasady, zgodnie z którymi każda umowa o uczestnictwo we wspólnym budownictwie musi być zgodna. Zgodnie z umową deweloper zobowiązany jest do stworzenia obiektu mieszkalno-mieszkaniowego, a po wzniesieniu, pozwolenia na przeniesienie do jego uruchomienia. Uczestnicy tej samej budowy akcji zobowiązują się do terminowego opłacenia dewelopera. Wszystkie te wymagania muszą być określone w specjalnej umowie. Sam kontrakt musi mieć formę pisemną. Warunkiem wstępnym jest rejestracja stanu.

Oto, co każda umowa o udział posiadaczy kapitału w budownictwie powinna zawierać:

• określenie konkretnego obiektu wzniesionego na środkach finansowych uczestników budowy;
• terminy przekazania przez dewelopera obiektu uczestnikom budowy;
• okres gwarancji na obiekt;
• sposoby zapewnienia wypełnienia zobowiązań przez dewelopera.

Istota ustawy 214-ФЗ jest bardzo prosta: tylko deweloper jest odpowiedzialny za wszelkie możliwe zagrożenia związane z zniszczeniem lub uszkodzeniem obiektu.

Tak więc w 2017 roku prawo przeszło globalne zmiany:

• stworzył ujednolicony rejestr deweloperów;
• istnieje obowiązek złożenia deklaracji projektu w Internecie na warunkach otwartego dostępu;
• przyciąganie pieniędzy od współinwestorów od tej chwili jest możliwe tylko pod warunkiem pełnej zapłaty kapitału docelowego;
• Utworzono fundusz kompensacyjny, który powstaje z wkładów właścicieli kapitału.

Wszystkie te zmiany pomogą rozwiązać problem oszukanych inwestorów nieruchomości, oszustw finansowych i złej jakości rozwoju.

O czasie transmisji i zapewnieniu jakości

Termin przekazania przedmiotu przez dewelopera ustala się w art. 6 rozpatrywanej ustawy federalnej. Wszystko jest tu dość proste: termin jest określony w umowie, a programista nie powinien go naruszać. W przeciwnym razie będzie odpowiedzialny. Uczestnicy tej samej budowy udziałów otrzymają kwotę w wysokości jednej trzystalnej stopy refinansowania, która jest realizowana przez Bank Centralny Federacji Rosyjskiej. Deweloper może ostrzec uczestników budowy o niemożności wzniesienia obiektu w wyznaczonym terminie. Jest on zobowiązany to zrobić na 2 miesiące przed upływem określonego okresu.

Rodzaje gwarancji jakości przedmiotu są określone w art. 7 rozpatrywanego projektu ustawy. Wszystkie gwarancje są udokumentowane. Jeżeli uczestnik budowlany stwierdzi, po dostarczeniu przedmiotu, odstępstwo od warunków umowy, wówczas ma prawo do:

• zażądać od dewelopera usunięcia braków w rozsądnym czasie za darmo;
• domagać się proporcjonalnego obniżenia ceny umownej;
• ubiegać się o zwrot kosztów w celu wyeliminowania stwierdzonych braków.

Warunki umowy o zwolnieniu od odpowiedzialności dewelopera mogą nie być prawnie wiążące. Istota prawa 214-ФЗ odpowiada zatem całkowicie normom konstytucyjnym.

Wypełnianie zobowiązań

Zobowiązania ustalone w umowie powinny podlegać rygorystycznej egzekucji. Artykuł 12 rozpatrywanego aktu normatywnego stanowi, że zobowiązania można uznać za spełnione dopiero po podpisaniu przez wszystkie strony. akt przeniesienia o przeniesieniu obiektu. Płatność wszystkich środków zgodnie z zawartą umową będzie również wskazywać na pełne wypełnienie zobowiązań.

Artykuł 12.1 ustala dodatkowe sposoby zapewnienia wypełnienia zobowiązań. Warto podkreślić:

• zwrot pieniędzy wniesionych na budowę;
• wypłata odszkodowań i kar w całości.

Możliwe jest również wypełnienie zobowiązań przez dewelopera ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej lub poprzez złożenie gwarancji w banku.

O wykorzystaniu gotówki

Istota prawa 214-ФЗ polega na ścisłym ustaleniu głównych wymagań wobec uczestników budowy. Tak więc w artykule 18 ustalono główne typy celów, na które programista może wydać uzyskane finanse:

• bezpośrednio buduje dom lub kilka domów;
• zwrot wydatków na zakup lub projekt domu lub gruntu;
• zwrot wydatków na przygotowanie dokumentów;
• budowa lub przebudowa działki;
• podłączenie domów do wsparcia technicznego i technicznego.

Deweloper musi sporządzać roczne sprawozdania finansowe, które mają być audytowane przez audytorów.

Informacje o programistach

Zapewnienie przejrzystości, jawności i otwartości jest podstawową zasadą, która określa istotę prawa 214-ФЗ. Kary, niezapłacone inwestorom nieruchomości, oszustwa finansowe, pranie pieniędzy - Wszystko to będzie prawie niemożliwe, jeśli deweloper i uczestnicy budowy podadzą pełne informacje o sobie. Artykuł 20 podaje przykład informacji, które musi dostarczyć wykonawca:

• o imieniu swojej osoby prawnej;
• o miejscu, trybie pracy, telefonie, oficjalnej stronie internetowej itp .;
• o rejestracji państwowej;
• o uczestnikach i założycielach osoby prawnej;
• o wszystkich nadchodzących i bieżących projektach;
• na członkostwo programisty w organizacjach typu samoregulacyjnego;
• w rocznych sprawozdaniach finansowych itp.

Uczestnicy wspólnego budownictwa powinni także dostarczać nie mniej szczegółowych informacji o sobie. Jednak omówione zostaną kolejne projekty budowlane.

Informacje o projektach budowlanych

Jak można uzyskać obiekt na działce, domu mieszkalnym lub pojedynczym mieszkaniu? Istotą prawa 214-FZ jest dotknięcie i uregulowanie wszystkich tych punktów. Artykuł 21 przedmiotowego rozporządzenia określa wymogi dotyczące projektu budowlanego. Co powinna zawierać dokumentacja projektu? Zgodnie z prawem obejmują one:

• informacje o rodzajach obiektów w budowie;
• o pozwoleniu na budowę;
• w sprawie praw dewelopera gruntów;
• zagospodarowanie terenu w pobliżu obiektu w trakcie budowy;
• o harmonogramie realizacji obiektu;
• o wartości obiektu (możesz przybliżać);
• o tym, jak wypełniać obowiązki.

Oczywiście, nie są to wszystkie wymagania dotyczące projektu budowlanego. Pełną listę można znaleźć w artykule 21 214-ФЗ.

Rejestracja państwa

Rejestracja procesów pracy przez agencje rządowe jest prawdopodobnie najważniejszym elementem całego procesu wspólnego budowania. Władze mogą więc prosić dewelopera o dokumenty regulacyjne, przeprowadzać kontrole, otrzymywać wszystkie niezbędne raporty od osób prawnych itp.

Zgodnie z Artykułem 23.1, państwo musi prowadzić rejestr deweloperów. Jest to otwarty zasób informacyjny zawierający informacje o podmiotach prawnych zaangażowanych w budowę. Skład informacji określa rząd rosyjski.