Kupno mieszkania: instrukcje krok po kroku. Procedura zakupu mieszkania

Zakup mieszkania w nieruchomości to cała nauka. Wyraźne zrozumienie jego podstaw i dokładna analiza każdego etapu pozwoli kupującemu z powodzeniem uzyskać mieszkanie.

To nie jest tak ważne, kto jest zaangażowany w tę procedurę: czy sam się wszystko sam lub korzysta z usług pośrednika w zakupie mieszkania. Obie opcje są zredukowane do tego samego głównego narzędzia: jest to informacja, a raczej posiadanie jej.

Właściwe instrukcje krok po kroku dotyczące zakupu mieszkania obejmują nie tylko listę niezbędnych dokumentów dotyczących procedury lub sposobów zapobiegania oszustwom. Aby osiągnąć pożądany cel, trzeba pójść poważnie, zaczynając od badania ogłoszeń na temat zasobów tematycznych i specjalistycznych forów, a kończąc na rejestracji w nowym miejscu zamieszkania.

Tak więc, przedstawiamy waszej uwadze przewodnik krok po kroku przy zakupie mieszkania, które obejmowało główne punkty tego długiego i żmudnego procesu. Będziemy kupować niezależnie, dlatego jako takie, opcje z pośrednikami w handlu nieruchomościami nie będą rozpatrywane.

Procedura zakupu mieszkania

Wielu niedoświadczonych kupujących ciągle zadaje to samo pytanie: od czego zacząć? Pierwszą rzeczą, która przychodzi na myśl, jest korzystanie z usług pośrednika w zakupie mieszkania, to znaczy, aby zwrócić się do kompetentnych specjalistów.

Oczywiście ta opcja znacznie zmniejsza kłopot procesu, ponieważ ludzie znający się na rzeczy będą zajęci papierkową robotą i nie będziesz musiał biegać po notariuszach i prawnikach. Krytyczna łyżka smoły w tym biznesie - dodatkowe koszty. Czy ci się to podoba, czy nie, ale za każdą pracę trzeba zapłacić, a jeszcze lepiej specjalistę. Dlatego w tym przypadku bądź przygotowany zapłacić czystą sumę za tego rodzaju usługi.

Tutaj instrukcje krok po kroku przy kupnie mieszkania sprowadzają się do zaledwie dwóch punktów: pierwszy to kontakt z agencją i zakończenie z nimi umowa o świadczenie usług a drugi - po oczekiwaniu na najlepszą ofertę dla ciebie, powiedz "tak" i zarejestruj w razie potrzeby. Wszystko inne zostanie wykonane przez profesjonalistów, będziesz musiał zapłacić tylko kwotę określoną w umowie o świadczenie usług i za samo mieszkanie.

Własny zakup

W takim przypadku instrukcje krok po kroku przy zakupie mieszkania otrzymują wiele punktów i podpunktów. Natychmiast warto zauważyć, że przy samodzielnym zakupie domu trzeba być cierpliwym, ponieważ znalezienie i zaprojektowanie odpowiedniego obszaru zajmie dużo czasu i wysiłku.

Szukaj mieszkania

Jeśli interesują Cię apartamenty na rynku wtórnym, warto zacząć od dużych tablic ogłoszeń, takich jak Avito lub From Hand to Hand. Nie byłoby niepotrzebne przeglądanie jakichkolwiek lokalnych zasobów internetowych, które akceptują aplikacje tego typu. Możesz także przejrzeć tematyczne gazety i czasopisma zawierające takie reklamy.

Najlepszą opcją jest sieć. Tam możesz znaleźć wszystko, i będzie wiele opcji, w przeciwieństwie do drukowanych produktów. Tutaj znajdziesz szczegółowy opis mieszkań na rynku wtórnym, a także kilka zdjęć, a czasami są mieszkania wideo, gdzie kupujący może osobiście zobaczyć wszystko bez osobistej wizyty w obiekcie. Najnowsza opcja bardzo często ucieka się do agencji nieruchomości, które nadążają za duchem czasu, ale wśród zwykłych sprzedawców można czasem zobaczyć tego rodzaju reklamy.

Jeśli jesteś zainteresowany zakupem mieszkania w nowym budynku, to zdecydowanie lepiej dać pierwszeństwo dużym deweloperom, którzy są właścicielami tych obiektów. Oznacza to, że musisz szukać nie konkretnego mieszkania, ale firmy budowlanej. Znajdź ten, który buduje się w wymaganym obszarze, a dopiero potem określ podłogę i pokoje.

Pomimo pozornej prostoty, kupno mieszkania w nowym budynku ma swoje pułapki. Jednym z nich są niekompetentne firmy budowlane. Przeczytaj opinie na temat programisty. Nie powinno się tego robić na stronie internetowej firmy, ale na wyspecjalizowanych forach, gdzie zminimalizowane są spersonalizowane informacje zwrotne. Mogą to być niezależne zasoby związane z nieruchomościami w taki czy inny sposób: łatwo je znaleźć, aw każdym regionie będzie kilka witryn na minimalnym poziomie.

Znajomość z mieszkaniem

Znaleziono reklamę, informacje na stronie internetowej lub w gazecie są przestudiowane, teraz musisz osobiście sprawdzić apartament pod kątem kompletności. Jeśli jesteś zainteresowany zakupem dodatkowego mieszkania, musisz zadzwonić do bezpośredniego sprzedawcy i wyjaśnić kilka ważnych szczegółów, a mianowicie: czy określona przestrzeń życiowa jest rzeczywiście na sprzedaż; Czy podana cena jest poprawna? jakie są warunki kontroli.

W przypadku nowych budynków sytuacja zazwyczaj jest inna. Są określone dni, które są wskazane przez programistę, gdzie każdy może sprawdzić obiekt i zadać wszystkie interesujące go pytania. Inspekcja taka odbywa się najczęściej w formie wycieczki: grupa potencjalnych nabywców idzie z "przewodnikiem", jednocześnie ucząc się niezbędnych informacji.

Wróćmy do drugiej obudowy. W dniu, w którym uzgodnili Państwo ze sprzedającym o spotkaniu, należy ponownie zadzwonić i wyjaśnić godzinę. Czasami zdarza się, że mieszkanie jest już sprzedane lub obiecane innemu za dobry postęp, czyli bardziej "interesującemu" klientowi. Jeśli sprzedawca jest pośrednikiem handlu nieruchomościami, może poprosić Cię o osobiste spotkanie w celu zadawania pytań.

Faktem jest, że pracownik agencji nieruchomości jest odpowiedzialny za umowę, tzn. Tutaj mówimy o bezpieczeństwie transakcji w pierwszej kolejności dla sprzedającego. Wyciąganie wniosków na temat kupującego przez telefon jest bardzo trudne. Niektóre agencje oferują nawet podpisanie oryginalnych formularzy na zakup mieszkania, co gwarantuje dalszą współpracę między stronami.

Inspekcja

Pierwszym krokiem jest sprawdzenie wejścia. Na nim można zrobić pierwsze wrażenie o lokatorach, aw niektórych przypadkach o samych mieszkaniach. Zgodnie z dekoracją wejścia lub jego brakiem, łatwo jest określić czystość przyszłych sąsiadów i sposób, w jaki firma mieszkaniowa traktuje dom.

Pamiętaj, aby zwracać uwagę na ściany i listwy przypodłogowe. Dotyczy to zwłaszcza pierwszego piętra, gdzie często można zobaczyć pleśń, siedlisko chorób. Jeśli rozważasz opcję z ostatnimi piętrami, musisz dokładnie rozważyć pułapy i jakość ścian. Obecność nawet najmniejszego śladu wycieku sugeruje, że będziesz cierpieć z naprawą przestrzeni życiowej, aż dach domu naprawi się normalnie. Dlatego należy zachować szczególną ostrożność przy obfitości dywanów lub zupełnie nowej tapecie. Co do zasady, nie ma tu żadnej sztuczki: nie każdy zgodzi się dokonać napraw w mieszkaniu przed sprzedażą, ponieważ te pieniądze można wydać na ulepszenie drugiego, to znaczy przyszłego domu.

Narożny apartament wymaga nieco innego, specjalnego podejścia, w przeciwieństwie do reszty domu. Zapewnia się, jak to mówią, dla wszystkich wiatrów, dlatego taka obudowa, bez należytej uwagi, staje się zauważalnie zimniejsza, a jednocześnie dodaje się wilgoć.

Sprawdź całą instalację hydrauliczną. Jeśli jest zamknięty ładnymi panelami, nie wahaj się poprosić właściciela, aby go lekko otworzył lub zdemontował. Najczęściej takie "piękno" ukrywa duże plamy hydrauliczne w postaci zardzewiałych i nieszczelnych rur.

Zwróć uwagę na zapach. Jeśli widzisz podczas inspekcji silny zapach lawendy lub "górskiej świeżości", to musisz być ostrożny. Za oknem mogą znajdować się zasnute cuchnące ścieki lub lokalny wysypisko.

Należy również zauważyć, że lepiej jest sprawdzić mieszkanie w ciągu dnia. Światło lampy nie mówi zbyt wiele o naprawie lub małych detalach wnętrza, a ty naprawdę nie doceniasz widoku z okna, a także "dziennego życia" mieszkania (tramwaje, szum samochodów pod oknami, itp.).

Negocjacje

Po dokładnym przestudiowaniu mieszkania i sprawdzeniu wejścia, możesz przystąpić do negocjacji ze sprzedającym i przedyskutować zaliczkę przy zakupie mieszkania. Te wady, które widziałeś, mogą być wykorzystane jako wymówka, czyli możesz poprosić o zniżkę. Ponad 10% sprzedawców co do zasady nie obniża ceny, ale czasami niektórzy zgadzają się na więcej.

Przy okazji, jeśli szybko zgodziłeś się z tobą na temat ewentualnych niedociągnięć w budownictwie mieszkaniowym i zaoferowałeś niespotykany rabat, to jest powód, by uważać. Tak więc w tym mieszkaniu nie wszystko jest tak bezchmurne, jak maluje sprzedawca. Mogą istnieć pewne ukryte problemy ze stanem samego mieszkania, a także ze strony prawnej. Pierwszą można jakoś skorygować, ale z drugą ryzykujesz nie tylko opóźnienie procesu zakupu przez długi czas, ale nawet utratę pieniędzy.

Pierwsza rata

Praktyka transakcji na rynku nieruchomości pokazuje, że podpisanie prawie każdej umowy takiego planu zapewnia zaliczkę przy zakupie mieszkania. Nie musisz się tego obawiać i nie ma tu oszukańczego tła, jeśli oczywiście masz prawdziwego sprzedawcę lub pośrednika handlu nieruchomościami. Ten krok jest bezpośrednim potwierdzeniem poważnych intencji kupującego dotyczących zakupu mieszkań.

Kaucja jest gwarancją zarówno dla sprzedającego, jak i dla kupującego. Pierwszy nie będzie już szukać kupujących, a drugi jest pewien, że mieszkanie zostało znalezione i możesz przejść do następnego etapu.

Kontrakty na taki plan są bardziej lojalne wobec tych, którzy nabywają mieszkania (głównie). Jeśli sprzedawca naruszy swoje słowo, to znaczy, że zakup mieszkania nie będzie nad tobą, wówczas powinien zwrócić depozyt w podwójnej wielkości. W przypadku, gdy inicjatywa rozwiązania umowy pochodzi od osoby, która kupuje dom, zaliczka po prostu nie jest zwracana.

Zapoznanie się z dokumentami przy zakupie mieszkania

Po sprawdzeniu przestrzeni życiowej i omówieniu kwestii finansowych ze sprzedającym, należy dokładnie sprawdzić dostępne dokumenty dotyczące mieszkania. Jeśli masz uzasadnione podstawy prawne, to taka ocena może być przeprowadzona niezależnie, w innych przypadkach lepiej nie być skąpym i skontaktować się z prawnikami. Weryfikacja takiego planu nie jest kompletną sprzedażą, ale prostą inspekcją dokumentów, więc jest tania, a jej znaczenie jest nieocenione.

Jeśli nadal decydujesz się sprawdzić zestaw samodzielnie, zwróć szczególną uwagę na następujące punkty.

Po pierwsze jest autentyczność dokumentów. Prawdziwy sprzedawca powinien mieć w rękach autentyczny zestaw dokumentów, a nie kopie, nawet jeśli jest poświadczony notarialnie.

Po drugie, konieczne jest wyjaśnienie, czy istnieje jakiekolwiek obciążenie tej przestrzeni życiowej, to znaczy czy osoba stojąca przed wami ma prawo do zawierania umów i sprzedaży tej nieruchomości. Książka domowa będzie bardzo pomocna w tej sprawie, gdzie zostaną podane wszystkie informacje o najemcach, a także właścicielach mieszkania.

Po trzecie, oczywiście przydatne jest zbieranie oświadczeń (do sprzedającego lub kupującego) od innych właścicieli domów o ich zgodzie na transakcję, jeśli takie istnieją. Taki dokument musi być poświadczony notarialnie.

I wreszcie: jeśli małe dzieci są zarejestrowane w mieszkaniu, konieczne jest dołączenie pozwolenia na sprzedaż, wydane urzędy opiekuńcze i opiekuńcze.

Kupując mieszkanie, wszystkie te dokumenty muszą być legalnie wykonane i zawsze bez daty wygaśnięcia.

Rejestracja sprzedaży

Kolejny ważny etap w nabywaniu nieruchomości. Jeśli planujesz uzyskać zwrot z dochodów przy zakupie mieszkania, to ten przedmiot powinien być traktowany szczególnie ostrożnie. W przeciwnym razie będziesz musiał biegać za sprzedającym po transakcji z powodu Twojej nieuwagi.

Lista dokumentów dotyczących rejestracji sprzedaży i zakupu jest następująca:

1. Wniosek o rejestrację umowy sprzedaży. Dokument jest wydawany przez obie strony na specjalnych formularzach (można wziąć w agencjach nieruchomości, od pośredników w handlu nieruchomościami lub w dziale rejestracji) w miejscu nabytych mieszkań.
2. Jeżeli właściciel nie bierze udziału w transakcji, wymagane jest potwierdzenie pełnomocnictwa (oryginał i kopia) w celu podpisania umowy sprzedaży.
3. Dokument bankowy, w którym w przypadku tego typu transakcji (oryginał i kopia) wskazane jest uiszczenie opłaty skarbowej przez obie strony.
4. Zestaw dokumentów wskazujących właściciela mieszkania (zakup, darowizna, dziedziczenie itp. d.).
5. Książka domowa.

Proces rejestracji

Dział rejestracji (w miejscu zakupu przestrzeni życiowej) sprawdza najpierw autentyczność dostarczonych dokumentów. Po tym, jak ten urząd daje zgodę, możesz już przejść bezpośrednio do legalizacji transakcji.

Dział rejestracji dość często odmawia wykonania dokumentów, i istnieje wiele przyczyn takiego stanu rzeczy. Tutaj głównym czynnikiem jest nieodpowiedzialne podejście zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Jeśli obie strony korzystały z usług agencji nieruchomości lub pojedynczych pośredników w handlu nieruchomościami, niepowodzenia zostały zredukowane do minimum. Biura nieruchomości przeszły już dobrą drogę do działu rejestracji i są świadome wszystkich pułapek. Jeśli przetwarzasz transakcję samodzielnie i robisz to po raz pierwszy, a następnie przygotuj się na odrzucenie po odrzuceniu, dopóki nie uporządkujesz wszystkich dokumentów.

Typowe błędy to niepoprawna nazwa ulicy lub domu, niepoprawne nazwisko lub nazwa kupującego / sprzedającego, a także podejrzenie fałszowanie dokumentów. Ostatni punkt sprawia, że ​​rejestrator dokładnie przestudiuje dokument i odrzuca przyjęcie nawet przy najmniejszym podejrzeniu. W tym przypadku nawet nie wydrukowane litery na pieczęci notarialnej mogą spowodować odmowę.

Po zatwierdzeniu przez dział rejestracji dokumentów, a także znaków podanych w umowie, uznaje się, że transakcja została zakończona. Oznacza to, że otrzymasz klucze do mieszkania i dokumenty potwierdzające własność nieruchomości oraz akt przeniesienia z poprzedniego właściciela.

Co wtedy?

Kupujący powinien omówić ze sprzedającym kwestie organizacyjne dotyczące wprowadzenia nowego najemcy, a także eksmisji starego. Co do zasady ustawa przewiduje wyraźny okres czasu - dwa tygodnie, które sprzedawca wydaje na zwolnienie przestrzeni życiowej. Ale za obopólną zgodą warunki te można zmieniać zarówno w górę, jak iw dół. Lepiej zrobić to na piśmie, aby uniknąć dodatkowych problemów.

Następnie kupujący musi zarejestrować się w biurze paszportowym, czyli uzyskać oficjalną rejestrację w paszporcie. Przydatne będzie natychmiastowe odwiedzenie biura mieszkaniowego, wody i innych organizacji mieszkaniowych, aby wznowić obowiązki i uzyskać konta osobiste w twoim imieniu.

Potrącenie podatku jest również jednym z obowiązków kupującego, dlatego nie powinieneś odwiedzać inspekcji podatkowej. Przed udaniem się do Federalnej Służby Podatkowej musisz sporządzić kopie dokumentów majątkowych. Nie ma potrzeby ich notyfikowania, ale przy dokonywaniu odliczeń oprócz kopii musisz również pokazać oryginał.

Ogólnie rzecz biorąc, proces kupowania i sprzedawania mieszkania trwa około dwóch tygodni, a jeśli dokumenty są w pełnej kolejności, a ty jesteś zarejestrowany przez agencję, to jeszcze mniej.